Τι ισχύει σε περίπτωση θανάτου του μισθωτή κατοικίας

Σε περίπτωση θανάτου του μισθωτή κατοικίας ο επιζών σύζυγος υπεισέρχεται εκ του νόμου, και σε κάθε περίπτωση ως κληρονόμος του θανόντος, στα δικαιώματα και στις υποχρεώσεις της μισθωτικής σχέσης

Εφόσον το μίσθιο χρησιμοποιήθηκε ως οικογενειακή στέγη, κατόπιν του θανάτου του μισθωτή ο επιζών σύζυγος υπεισέρχεται εκ του νόμου, και σε κάθε περίπτωση ως κληρονόμος του θανόντος, στα δικαιώματα και στις υποχρεώσεις της μισθωτικής σχέσης με συνέπεια τον αποκλεισμό οποιουδήποτε άλλου κληρονόμου του θανόντος χωρίς να είναι αναγκαίο να έχει γνωστοποιηθεί στον εκμισθωτή ότι το μίσθιο χρησιμοποιείται ως οικογενειακή στέγη. Τα ανωτέρω ισχύουν και στο σύμφωνο συμβίωσης. Ο επιζών συμβίος υπεισέρχεται στη μισθωτική σχέση του θανόντος συμβίου.

ΕΦΕΤΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ

Αριθμός Απόφασης 2528/2022

ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ

(Τμήμα 7° – Μισθωτικών Διαφορών)

Απόσπασμα

ΙΙ.Α. Σε περίπτωση σύμβασης μίσθωσης, στην οποία κατά την ενδοτικού δικαίου ρύθμιση του άρθρου 590 ΑΚ, «ο εκμισθωτής φέρει τα βάρη του μισθίου και τους φόρους που το βαρύνουν», η επιβάρυνση του μισθωτή έναντι του εκμισθωτή με τις κοινόχρηστες δαπάνες, οι οποίες απορρέουν από την τυχόν σχέση οροφοκτησίας, κατ’ άρθρο 5 του Ν. 3741/1929 «περί ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους» αλλά και με τις δαπάνες ηλεκτροδότησης και ύδρευσης, προϋποθέτει σχετική συμφωνία μεταξύ των συμβαλλομένων, εκμισθωτή και μισθωτή. Επομένως, ο εκμισθωτής, εφόσον ο μισθωτής αποφεύγει την εκπλήρωση της συμβατικής αυτής υποχρέωσης, δικαιούται να επιδιώξει την καταβολή του ποσού της δαπάνης από τον δεύτερο. Ο εκμισθωτής, για να είναι ορισμένη η αξίωση του αυτή, οφείλει να αναφέρει στο δικόγραφο της αγωγής τα πραγματικά περιστατικά που ανάγονται στη συμβατική αυτή υποχρέωση, στο χρονικό διάστημα της μίσθωσης, στο είδος της παροχής, στο συνολικό ποσό της δαπάνης και στην υπαγωγή της μέσα στη χρονική διάρκεια της μισθωτικής σύμβασης (ΑΠ 573/1996 δημοσιευμένη στην Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών Δ ΣΑ, ΕφΠειρ 638/1992 ΝΟΜΟΣ).

Περαιτέρω, κατά τις διατάξεις των άρθρων 520 και 522 του ΚΠολΔ, με την άσκηση της νομότυπης και εμπρόθεσμης έφεσης η υπόθεση μεταβιβάζεται στο δευτεροβάθμιο δικαστήριο, το οποίο έχει ως προς την αγωγή την ίδια εξουσία που έχει και το πρωτοβάθμιο δικαστήριο και μπορεί και χωρίς την υποβολή ειδικού παραπόνου να εξετάσει αυτεπαγγέλτως το νόμω βάσιμο, το ορισμένο και το παραδεκτό αυτής, με βάση τα εκτιθέμενα σε αυτήν πραγματικά περιστατικά και να την απορρίψει αν δεν στηρίζεται στο νόμο ή είναι αόριστη ή απαράδεκτη, αρκεί να ζητεί την απόρριψη της ο εκκαλών, έστω και για άλλο λόγο, λ.χ. για κακή εκτίμηση των αποδείξεων και επιπλέον να μην εκδοθεί επιβλαβέστερη για τον εκκαλούντα απόφαση χωρίς την άσκηση εκ μέρους του εφεσίβλητου ιδίας έφεσης ή αντέφεσης (ΑΠ 1004/2017 ΝΟΜΟΣ, ΕφΑθ 413/2021 ΝΟΜΟΣ, ΕφΑθ 530/2019 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 911/2008 ΝΟΜΟΣ). Έτσι, με βάση το μεταβιβαστικό αποτέλεσμα, το εφετείο αποκτά την εξουσία να κρίνει αυτεπαγγέλτως εάν η αγωγή είναι ή όχι ορισμένη (ΑΠ 248/2016 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 419/2004 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1216/1997 ΝΟΜΟΣ, ΕφΠατρ 84/2021 ΝΟΜΟΣ, ΕφΠατρ 433/2021 ΝΟΜΟΣ, ΕφΠειρ 294/2020 ΝΟΜΟΣ).

Β. Περαιτέρω, στο άρθρο 612 § 2 του ΚΠολΔ, ορίζονται τα ακόλουθα: «Στην περίπτωση, όπου το μίσθιο χρησίμευε, όσο ζούσε ο μισθωτής, ως οικογενειακή στέγη με την έννοια του άρθρου 1393 και ζει κατά το χρόνο του θανάτου του ο σύζυγος του, τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις από τη μίσθωση περιέρχονται αποκλειστικά σ’ αυτόν, ο οποίος δικαιούται όμως, τηρώντας την προθεσμία της προηγούμενης παραγράφου, να καταγγείλει οποτεδήποτε τη μίσθωση». Η παραπάνω διάταξη είναι διάταξη αναγκαστικού δικαίου (Απ. Γεωργιάδης, ΕιδΕνοχΔ, I, § 31, αριθ. 26, Χ. Παπαδάκης, Αγωγές 2007, αριθ. 5368, Ν. Ψούνη – Ζορμπά, «Η τύχη της μίσθωσης οικογενειακής στέγης σε περίπτωση θανάτου του μισθωτή συζύγου» σε ΕλλΔνη 1994.591επ και ιδίως 604), αφού αποσκοπεί στην προστασία του συζύγου που επιζεί, με το να του εξασφαλίσει την παραμονή του στην οικογενειακή στέγη μετά το θάνατο του συζύγου του μισθωτή και για να μη διαταραχθεί ο ρυθμός της μέχρι τώρα ζωής του (Απ. Γεωργιάδης, «Η οικογενειακή στέγη» σε ΕλλΔνη 1988, σελ.1292, με παραπομπές στη θεωρία), αντίληψη που ενισχύεται και από το γράμμα του νόμου, ο οποίος δεν αφήνει περιθώρια για διαφορετική ερμηνεία (I. Κατράς, Ερμηνεία των άρθρων 612 και 612Α του Αστικού Κώδικα σε ΑρχΝ 1983.186). Έτσι, είναι άκυρη η συμφωνία ότι ο θάνατος του μισθωτή θα επιφέρει τη λύση της μίσθωσης (Ρ. Παντελίδου σε ΣΕΑΚ, άρθρο 612, αριθ. 16) ή ότι ο επιζών σύζυγος δεν θα έχει δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση, ενώ επίσης δεν είναι νόμιμη η συμφωνία ότι αντί για τον επιζώντα σύζυγο θα υπεισέρχεται κάποιος τρίτος στη μίσθωση (Ν. Ψούνη – Ζορμπά, «Η τύχη της μίσθωσης οικογενειακής στέγης σε περίπτωση θανάτου του μισθωτή συζύγου» σε ΕλλΔνη 1994.605). Σύμφωνα με την ορθότερη άποψη που πηγάζει από τη φύση της υπεισέλευσης ως διαδοχής από το νόμο, όπως αυτή αναλυτικά θα εκτεθεί κατωτέρω και την οποία υιοθετεί και το παρόν Δικαστήριο, δεν είναι νοητή παραίτηση του επιζώντος συζύγου από το δικαίωμα υπεισέλευσης (Ν. Ψούνη – Ζορμπά, «Η τύχη της μίσθωσης οικογενειακής στέγης σε περίπτωση θανάτου του μισθωτή συζύγου» σε ΕλλΔνη 1994.613-614), ενώ κατ’ άλλη άποψη, ο επιζών σύζυγος μπορεί να παραιτηθεί από το δικαίωμα υπεισέλευσης οπότε στη μισθωτική σχέση θα υπεισέρχονται οι κληρονόμοι του μισθωτή (Απ. Γεωργιάδης, «Η οικογενειακή στέγη» σε ΕλλΔνη 1988, σελ. 1294). Η τελευταία αυτή άποψη αφενός μεν δε συμβιβάζεται με τη φύση της υπεισέλευσης, αφετέρου δημιουργεί σωρεία δυσεπίλυτων προβλημάτων (προθεσμία για παραίτηση, εξακολούθηση μίσθωσης χωρίς μισθωτή μέχρι να οριστικοποιηθεί η υπεισέλευση κλπ) και επιπρόσθετα η άποψη αυτή δεν είναι και πρακτικά και λογικά αποδεκτή στις συναλλαγές, αφού θα δημιουργούσε πλείστα προβλήματα στον εκμισθωτή (I. Κατράς, Αστικές και Νέες εμπορικές μισθώσεις, έκδοση 2020, § 46Α, 561). Για την υπεισέλευση του συζύγου στη μίσθωση δεν απαιτείται να είχε γνωστοποιηθεί στον εκμισθωτή η χρήση του μισθίου ως οικογενειακής στέγης, αρκεί μόνο ότι το μίσθιο αποτελούσε πράγματι την οικογενειακή στέγη (Ν. Ψούνη – Ζορμπά, «Η τύχη της μίσθωσης οικογενειακής στέγης σε περίπτωση θανάτου του μισθωτή συζύγου» σε ΕλλΔνη 1994.603). Αυτό προϋποθέτει συμβίωση των συζύγων στο μίσθιο και δεν έχει σημασία αν ο ένας από τους συζύγους ή και οι δύο ήταν κύριοι ακινήτων κατοικιών στις οποίες όμως δεν κατοικούσαν, αρκεί ότι οικογενειακή στέγη ήταν το μίσθιο. Έτσι, αν οι σύζυγοι δεν συμβιούσαν στην ίδια στέγη, δεν έχει εφαρμογή η διάταξη του άρθρου 612 § 2 του ΑΚ, ενώ οικογενειακή στέγη εξακολουθεί να υπάρχει και στην περίπτωση που, μετά τη διακοπή της συμβίωσης, το δικαστήριο είχε παραχωρήσει, κατ’ άρθρο 1393 ΑΚ, την αποκλειστική χρήση της οικογενειακής στέγης στον επιζώντα σύζυγο (Απ. Γεωργιάδης, ΕιδΕνοχΔ, I, § στέγης σε περίπτωση θανάτου του μισθωτή συζύγου» σε ΕλλΔνη 1994.603, βλ. όμως Χ. Παπαδάκη, Αγωγές, 2007, αριθ. 5370). Περαιτέρω, αναφορικά με την φύση της υπεισέλευσης του επιζώντος συζύγου στη μισθωτική σύμβαση του άρθρου 612 § 2 του ΑΚ έχουν υποστηριχθεί οι ακόλουθες απόψεις: Κατά μία άποψη, την οποία υιοθετεί και το παρόν Δικαστήριο, ο επιζών σύζυγος υπεισέρχεται στη μίσθωση, στην περίπτωση του άρθρου 612 § 2 του ΑΚ, έστω και αν δεν είναι κληρονόμος του μισθωτή – συζύγου του, δηλαδή ακόμη και αν αποποιήθηκε την κληρονομιά του. Έτσι, το κληρονομικό δικαίωμα των κληρονόμων του μισθωτή αποκλείεται και περιέρχεται αποκλειστικά, με απόκλιση από τις γενικές διατάξεις, στον επιζώντα σύζυγο, όχι με την ιδιότητα του κληρονόμου αλλά του συζύγου, σαν ειδικού διαδόχου στη σχέση από το νόμο, όπως προκύπτει και από τη λεκτική διατύπωση της διάταξης και συνεπώς ανεξάρτητα από την αποδοχή ή όχι της κληρονομιάς. Πρόκειται, δηλαδή, για μία εξωκληρονομική ρύθμιση, που ισχύει ανεξαρτήτως κληρονομικής ιδιότητας, ήτοι ως ειδική διαδοχή με μελλοντική ενέργεια και συγκεκριμένα ως μία ιδιότυπη εκ του νόμου υπεισέλευση, με συνέπεια ο επιζών σύζυγος να υπεισέρχεται ως μισθωτής στη μίσθωση από το νόμο και όχι με βάση το κληρονομικό του δικαίωμα (Π. Φίλιος, ΕιδΕνοχΔ, έκδοση 2005, § 52.Β. Ι.2, σελ. 308, Π. Κορνηλάκης, ΕιδΕνοχΔ, II, έκδοση 2005, § 125.1.2, σελ. 48). Η ερμηνεία αυτή φαίνεται να συνάγεται τόσο από το σκοπό της διάταξης του άρθρου 612 § 2 του ΑΚ, η οποία στοχεύει, όπως προαναφέρθηκε, στο να προστατέψει τον επιζώντα σύζυγο, εξασφαλίζοντας του την παραμονή του στην οικογενειακή στέγη μετά τον θάνατο του συζύγου του όσο και από το γράμμα του νόμου σύμφωνα με το οποίο «…τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις από τη μίσθωση περιέρχονται αποκλειστικά (αποκλείοντας κάθε άλλο) σ’ αυτόν» (I. Κατράς, Αστικές και Νέες εμπορικές μισθώσεις, έκδοση 2020, § 46, 562 – 563, Β. Βαθρακοκοίλης, Αναλυτική Ερμηνεία – Νομολογία Αστικού Κώδικα, Γ’ έκδοση, Τόμος Α’, άρθρο 612, σελ. 797 – 798). Έτσι, ο μισθωτής δεν μπορεί να ορίσει με διαθήκη ότι στη μίσθωση θα υπεισέρχονται άλλα άτομα εκτός από τη σύζυγο του (Έτσι ήδη και Ν. Ψούνη – Ζορμπά, «Η τύχη της μίσθωσης οικογενειακής στέγης σε περίπτωση θανάτου του μισθωτή συζύγου» σε ΕλλΔνη 1994.599 και 605). Κατά μία άλλη άποψη, η υπεισέλευση του μισθωτή στη μίσθωση γίνεται «κληρονομικά) δικαιώματι» (Χ. Παπαδάκης, Αγωγές, 2007, αριθ. 5377, Απ. Γεωργιάδη, «Η οικογενειακή στέγη» σε ΕλλΔνη 1988.1293, Ρ. Παντελίδου σε ΣΕΑΚ, άρθρο 612, αριθ. 17). Υποστηρίζεται, μάλιστα, ότι δεν είναι ορθό να αποσυνδεθεί πλήρως η υπεισέλευση του συζύγου από την κληρονομική διαδοχή (βλ. Κ. Παντελίδου, Μίσθωση πράγματος και ειδικές μισθώσεις, έκδοση 2020, § 14, αριθ. 6, σημ. 83 – 85, σελ. 226). Τέλος, κατά μία άλλη άποψη πρόκειται για κληροδοσία εκ του νόμου (I. Σπυριδάκης, Μίσθωση κατοικίας, σελ. 292). Περαιτέρω, αναφορικά με την έκταση της υπεισέλευσης, κατά μία άποψη, που υιοθετεί και το παρόν Δικαστήριο, ο επιζών σύζυγος υπεισέρχεται στη μισθωτική σχέση εξαρχής και αποκτά τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις από τη μίσθωση είτε αυτά γεννήθηκαν πριν είτε μετά το θάνατο του μισθωτή (I. Κατράς, Αστικές και Νέες εμπορικές μισθώσεις, έκδοση 2020, § 46.563, Χ. Παπαδάκης, Αγωγές, 2007, αριθ. 5383επ, Απ. Γεωργιάδης, ΕιδΕνοχΔ, I, § 31, αριθ. 28, Ν. Ψούνη – Ζορμπά, «Η τύχη της μίσθωσης οικογενειακής στέγης σε περίπτωση θανάτου του μισθωτή συζύγου» σε ΕλλΔνη 1994.607επ), ενώ κατ’ άλλη άποψη, η υπεισέλευση δεν έχει αναδρομική δύναμη και επέρχεται από το χρόνο του θανάτου του μισθωτή και περιλαμβάνει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις που γεννώνται μετά το θάνατο (Π. Φίλιος, Μισθώσεις κατοικίας, §13.Β.III.1, σελ. 65, I. Σπυριδάκης, Μίσθωση κατοικίας, σελ. 293). Σημειώνεται δε ότι ενόψει των προαναφερομένων αλλά και από τη διατύπωση της ίδιας της διάταξης του άρθρου 612 § 2 του ΑΚ («αποκλειστικά», «οποτεδήποτε») πρέπει να θεωρηθεί αυτή αναγκαστικού δικαίου, με την έννοια ότι ο μισθωτής δεν μπορεί να ορίσει ότι η μίσθωση οικογενειακής στέγης λύεται με το θάνατο του (Π. Φίλιος, Ειδ.ΕνοχΔ I, § 52α, Β, Κ. Παντελίδου, Μίσθωση πράγματος και ειδικές μισθώσεις, έκδοση 2020, § 14, αριθ. 6, σημ. 84, σελ. 226, αντίθετα Β. Τσούμας, Αστικές & Εμπορικές Μισθώσεις – Οροφοκτησία, έκδοση 2012, § 20, σελ. 398). Τέλος, στο άρθρο 8 εδάφιο α’ του Ν. 4356/2015, που αφορά στο σύμφωνο συμβίωσης, ορίζεται ότι «Ως προς το κληρονομικό δικαίωμα των μερών του συμφώνου εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις του Αστικού Κώδικα που αφορούν τους συζύγους» και στο άρθρο 12 εδάφιο α’ του ιδίου ως άνω νόμου ορίζεται ότι «Άλλες διατάξεις νόμων που αφορούν αξιώσεις των συζύγων μεταξύ τους, καθώς και αξιώσεις, παροχές και προνόμια έναντι τρίτων ή έναντι του Δημοσίου εφαρμόζονται αναλόγως και στα μέρη του συμφώνου, εφόσον δεν υπάρχει διαφορετική ειδική ρύθμιση στον παρόντα ή άλλο νόμο…». Επομένως, η διάταξη του άρθρου 612 § 2 του ΑΚ και όσα ερμηνεύθηκαν ανωτέρω εφαρμόζονται και στην περίπτωση του συμφώνου συμβίωσης (βλ. I. Κατρά, Αστικές και Νέες εμπορικές μισθώσεις, έκδοση 2020, § 44Β, αριθ. 3, σελ. 553 και § 46.Β. αριθ. 5, σελ. 562).

Γ. Τέλος, από τις διατάξεις των άρθρων 286 περ. α’, 287 § 1 και 290 του ΚΠολΔ, που εφαρμόζονται κατά τα άρθρα 524 § 1 και 591 § 1 του ίδιου Κώδικα και στη διαδικασία της δευτεροβάθμιας δίκης και στις ειδικές διαδικασίες, συνδυαζόμενες και προς τις διατάξεις των άρθρων 1846 και 1847 ΑΚ, προκύπτει ότι λόγο διακοπής της δίκης αποτελεί και ο θάνατος διαδίκου, ο οποίος, όμως, πρέπει να γνωστοποιηθεί στον αντίδικο του αποβιώσαντος από πρόσωπο που δικαιούται να επαναλάβει την δίκη, η δε γνωστοποίηση μπορεί να γίνει με επίδοση δικογράφου ή με τις προτάσεις ή με προφορική δήλωση στο ακροατήριο ή εκτός ακροατηρίου κατά την επιχείρηση διαδικαστικής πράξης. Η επανάληψη της δίκης που έχει διακοπεί, λόγω θανάτου κάποιου διαδίκου, μπορεί να γίνει εκούσια, με ρητή ή σιωπηρή δήλωση των προσώπων υπέρ των οποίων επήλθε η διακοπή, τα οποία υπεισέρχονται στην δικονομική του θέση. Εφόσον αποδεικνύεται ή συνομολογείται από τον αντίδικο, έστω και σιωπηρά, η νόμιμη δυνατότητα του προσώπου να διεξάγει την δίκη στην θέση του διαδίκου, στον οποίο αφορούσε το διακοπτικό γεγονός, δεν απαιτείται ιδιαίτερη συζήτηση περί επανάληψης και η δίκη συνεχίζεται κανονικά (ΑΠ 110/2020 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 194/2012 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1205/2006 ΝΟΜΟΣ, ΕφΑΘ 618/2015 ΝΟΜΟΣ, ΕφΠειρ 2453/2015 ΝΟΜΟΣ). Εξάλλου, η επανάληψη της δίκης που έχει διακοπεί, λόγω θανάτου κάποιου διαδίκου, μπορεί να γίνει, όπως προαναφέρθηκε, εκούσια με ρητή δήλωση στο ακροατήριο κατά την εκφώνηση της υπόθεσης προς συζήτηση, ακόμα και ταυτόχρονα με τη δήλωση διακοπής, αλλά και σιωπηρά, από τα πρόσωπα τα οποία, ως κληρονόμοι εκείνου, υπεισέρχονται στην δικονομική του θέση. Ειδικότερα δε, από τις διατάξεις των άρθρων 286, 287 και 290 ΚΠολΔ, προκύπτει, εκτός άλλων, ότι στην περίπτωση διακοπής της δίκης λόγω θανάτου διαδίκου, διάδικος υπέρ του οποίου επήλθε η διακοπή είναι ο καθολικός διάδοχος του (κληρονόμος), ο οποίος υπεισέρχεται αυτοδικαίως στην έννομη σχέση της δίκης, εφόσον θα δεσμεύεται από το δεδικασμένο και στην εκτελεστότητα της απόφασης που θα εκδοθεί και δικαιούται να επαναλάβει τη διακοπείσα διαδικασία (ΕφΑιγ 104/2021 ΝΟΜΟΣ, ΕφΠατρ 218/2020 ΝΟΜΟΣ). Εφόσον αποδεικνύεται ή συνομολογείται από τον αντίδικο, έστω και σιωπηρά, η νόμιμη δυνατότητα του προσώπου να διεξάγει τη δίκη στη θέση του διαδίκου, στον οποίο αφορούσε το διακοπτικό γεγονός, δεν απαιτείται ιδιαίτερη συζήτηση περί της επανάληψης και η δίκη συνεχίζεται κανονικά (ΑΠ 836/2020 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 807/2017 ΝΟΜΟΣ, ΕφΑΘ 507/2020 ΝΟΜΟΣ).

Το πλήρες κείμενο της απόφασης δημοσιεύεται στο dsanet.gr

Σχετικά: Όσα πρέπει να γνωρίζουμε για την μίσθωση κατοικίας