Πότε η μίσθωση κατοικίας μπορεί να ισχύει για λιγότερο από τρία έτη

Η μίσθωση που συνάπτεται με εμπορική εταιρεία ως μισθώτρια, προκειμένου το μίσθιο να χρησιμοποιηθεί ως κατοικία των υπαλλήλων της (ήτοι τρίτων ως προς την ίδια που είναι η μισθώτρια) έχει χαρακτήρα απλής μίσθωσης του Αστικού Κώδικα και δεν ανάγεται στον κύκλο της εμπορικής δραστηριότητας της, ενώ δεν εφαρμόζονται σε αυτήν οι διατάξεις του ν. 1703/1987, διότι δεν χρησιμοποιείται το ακίνητο ως κύρια κατοικία της μισθώτριας. Συνεπώς δεν αποκλείεται η συνομολόγηση χρονικής διάρκειας βραχύτερης της τριετίας.

(Η απόφαση δημοσιεύεται επιμελεία του δικηγόρου Αθηνών Σπυρίδωνος Κουτσογιάννη)

 

ΕΙΡΗΝΟΔΙΚΕΙΟ ΑΡΓΟΥΣ

ΕΙΔΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ

ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΩΝ ΔΙΑΦΟΡΩΝ

Αριθμός Απόφασης 114/2023

 

 

Απόσπασμα

Η μίσθωση κατοικίας ρυθμίζεται τόσο από τις γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα (άρθρα 574 επ.) όσο και από το Ν. 1703/1987 όπως αυτός τροποποιήθηκε από τον Νόμο 2235/1994 και πλέον ισχύει μόνον το άρθρο 2 παρ. 1 αυτού το οποίο ορίζει ότι “η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη, κι αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο. Η διάταξη αυτή απέχουσα από την έναρξη της μισθωτικής σύμβασης τουλάχιστον έξι (6) μήνες μετά την κατάρτιση της και αποδεικνυόμενη με συμβολαιογραφικό έγγραφο”.

Από τη διάταξη αυτή απορρέει ευθέως η υποχρέωση των μερών να συνάπτουν τη σύμβαση μίσθωσης με ελάχιστη διάρκεια τα τρία (3) έτη.

Με την ανωτέρω διάταξη θεσπίζεται τριετία ως ελάχιστο χρονικό διάστημα διάρκειας μιας μισθωτικής σχέσης κύριας κατοικίας, όμως και μόνον.

Έτσι ο νόμος αυτός δεν εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε άλλη μίσθωση για διαφορετική χρήση, όπως είναι και η μίσθωση για δευτερεύουσα ή εξοχική κατοικία, η οποία ως αστική διέπεται τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα.

Το ίδιο ισχύει και στην περίπτωση κατά την οποία με την μισθωτική σύμβαση έχει συμφωνηθεί η χρήση του μισθίου για άλλη χρήση και όχι ως κύριας κατοικίας του μισθωτή ή της οικογένειάς του, ο δε μισθωτής, χωρίς να έχει τροποποιηθεί έστω και σιωπηρώς η σύμβαση, χρησιμοποιεί το μίσθιο ως κύρια κατοικία του, οπότε η μίσθωση αυτή δεν υπάγεται στις ρυθμίσεις του ν. 1703/1987 από μόνο το γεγονός της αυθαίρετης χρήσης του μισθίου ως κύριας κατοικίας, αλλά εξακολουθεί να ρυθμίζεται από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα (ΑΠ 850/1998 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 851/1998, ΝΟΜΟΣ).

Εξάλλου, “κατοικία”, κατά την έννοια του ως άνω νόμου συνιστά ο τόπος της κύριας και μόνιμης εγκατάστασης του μισθωτή και της τυχόν οικογένειάς του, το κέντρο, δηλαδή της εξυπηρέτησης των βιοτικών αναγκών του ίδιου και της οικογένειάς του, τον τόπο που διαμένει και χρησιμεύει για την κάλυψη των ζωτικών του αναγκών.

Με αυτά τα δεδομένα, γίνεται δεκτό ότι η μίσθωση που συνάπτει εταιρία για να χρησιμοποιηθεί ως κατοικία του νόμιμου εκπρόσωπου της, δεν ανάγεται στον κύκλο της δραστηριότητάς της και είναι από την φύση της αστική (βλ. Εμπορικό Τσιριντάνη τ.Α παρ. 27 σελ. 67, 68 Κ. Ρόκα παρ. 16 ΙΙΙΙV σελ.48, 49, Χαρ. Παπαδάκη πιο πάνω Α.Π. 1474/1984 ΝοΒ 33.1384, Α.Π. 1603/1986 ΝοΒ 35.1047, ΕφΔωδ 385/2000), όπως, ομοίως, δεν είναι εμπορική ή μίσθωση κατοικίας κατά την έννοια του ανωτέρω νόμου και η μίσθωση που συνάπτει εμπορική εταιρία, προκειμένου το μίσθιο να χρησιμοποιηθεί ως κατοικία των υπαλλήλων της (ήτοι τρίτων ως προς την ίδια που είναι η μισθώτρια), πράξη που είναι, από τη φύση της αστική και δεν ανάγεται στον κύκλο της εμπορικής δραστηριότητας της (ΕφΔωδ 385/2000), διεπόμενη, ως εκ τούτου αποκλειστικώς από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα, δια των οποίων δεν αποκλείεται η συνομολόγηση βραχύτερης της τριετίας χρονική διάρκεια της μίσθωσης (ΕφΑθ 590/2011 ΤΝΠ Νόμος)

 

Το κείμενο της απόφασης 114/2023 του Ειρηνοδικείου Άργους δημοσιεύεται στο dsanet.gr

 

 

 

Το άρθρο δημοσιεύτηκε πρώτη φορά στον Οδηγό του Πολίτη (odigostoupoliti.eu). Επιτρέπεται η αναδημοσίευση (όχι αυτολεξεί) του περιεχομένου του παρόντος άρθρου, μόνο με αναφορά, με ενεργό σύνδεσμο (link)(https://www.odigostoupoliti.eu), της πηγής προέλευσης