Φωτοβολταϊκά σε κοινόχρηστους χώρους πολυκατοικιών

Φωτοβολταϊκά σε κοινόχρηστους χώρους πολυκατοικιών: Επιστολή της ΠΟΜΙΔΑ προς τον Υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας, κ. Θεόδωρο Σκυλακάκη

Αθήνα, 17.2.2025

ΘΕΜΑ: «Η ΠΟΜΙΔΑ για την εγκατάσταση φωτοβολταΐκών και συστημάτων αποθήκευσης ενέργειας σε κοινόχρηστους χώρους πολυκατοικιών»

Αξιότιμε κε Υπουργέ,

Επί του άρθρου 70 του υπό διαβούλευση σχεδίου νόμου με τίτλο «Εκσυγχρονισμός του πλαισίου των υπηρεσιών ύδρευσης και αποχέτευσης και επείγουσες ενεργειακές και πολεοδομικές ρυθμίσεις», με το παραπάνω θέμα, παραθέτουμε στο παρόν τις απόψεις μας.

Πρώτον είναι απόλυτα θετικό ότι το σ.ν. υιοθετεί επί τέλους την από ετών εκφρασμένη άποψη της ΠΟΜΙΔΑ ότι αποφάσεις για τοποθέτηση τέτοιων συστημάτων στο 40% των κοινόχρηστων χώρων (κυρίως ταράτσες) των πολυκατοικιών, για λόγους σεβασμού της δημοκρατικής αρχής, του δικαιώματος της ιδιοκτησίας αλλά και της κοινωνικής ειρήνης, πρέπει να ληφθούν τουλάχιστον από συνιδιοκτήτες που έχουν την απόλυτη πλειοψηφία (51/100) των ποσοστών συνιδιοκτησίας των κτιρίων.

Παραλλήλως όμως, για να είναι λειτουργική η νέα νομοθετική ρύθμιση, θα πρέπει στο κείμενό της να προστεθούν και οι εξής απόλυτα αναγκαίες παράμετροι, χωρίς την προσθήκη  των οποίων κατά το στάδιο εφαρμογής της θα επικρατήσει χάος και χιλιάδες δικαστικές προσφυγές, με αποτέλεσμα τη ματαίωση του σκοπού του νομοθέτη:

1. Ο διαχειριστής (ή οι ενδιαφερόμενοι συνιδιοκτήτες) θα πρέπει να παρουσιάσει στη Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών, κάτοψη του δώματος (ταράτσας) της πολυκατοικίας και των τυχόν τμημάτων της κεραμοσκεπής στα οποία μπορεί με ασφάλεια να τοποθετηθούν τέτοια συστήματα, από αρμόδιο μηχανικό, στην οποία θα απεικονίζεται το ελεύθερο εμβαδόν του κοινόχρηστου τμήματός του (τυχόν χώροι αποκλειστικής χρήσης θα εξαιρούνται ρητά από τις ρυθμίσεις του παρόντος), θα γίνεται προσδιορισμός του τμήματος του ακάλυπτου χώρου του που μπορεί να διατεθεί για την τοποθέτηση φωτοβολταικών πάνελ κλπ και εν συνεχεία ο επιμερισμός της κοινόχρηστης επιφάνειας του δώματος / στέγης καθώς και τυχόν άλλων κατάλληλων κοινόχρηστων χώρων σε τμήματα ανά οριζόντια ιδιοκτησία για τους σκοπούς της εγκατάστασής τους, τα οποία θα πρέπει να προσδιοριστεί και σε ποιόν θα ανήκουν κατά τη χρήση, χωρίς να καθιδρύεται οποιοδήποτε είδους εμπράγματο δικαίωμα υπέρ αυτών.
2. Κατά τον επιμερισμό της κοινόχρηστης επιφάνειας θα πρέπει στην κάτοψη να προβλέπεται ελεύθερος και ανεμπόδιστος χώρος πρόσβασης στις διάφορες υφιστάμενες υποδομές (π.χ. μηχανοστάσιο ασανσέρ, καπνοδόχος, κεντρική κεραία τηλεόρασης) συμπεριλαμβανομένου του κλιμακοστασίου της ταράτσας. Συνεπώς, αυτό που θα πρέπει να αποφασιστεί είναι το ακριβές τμήμα του ακάλυπτου χώρου που μπορεί να διατεθεί για την τοποθέτηση ηλιακών θερμοσιφώνων κλπ. βάσει των ανωτέρω περιορισμών.
3. Στην ίδια κάτοψη θα πρέπει να βεβαιωθεί υπεύθυνα από  αρμόδιο μηχανικό ότι η στατική κατάσταση του κτιρίου επιτρέπει με ασφάλεια την επιβάρυνση του με τα πρόσθετα φορτία των φωτοβολταΐκών πάνελ και άλλων εγκαταστάσεων.
4. Ο επιμερισμός αυτός θα σέβεται απολύτως κάθε ήδη υφιστάμενη εγκατάσταση ηλιακού θερμοσίφωνα ή άλλου συστήματος, εντάσσοντάς την στην κάτοψη αυτή.
5. Στη διάταξη αυτή, προς αποφυγή παρερμηνειών, πρέπει ρητά να προστεθεί ότι αυτή υπερισχύει κάθε τυχόν διαφορετικής ρύθμισης του κανονισμού του κτιρίου.
6. Εφόσον ληφθεί θετική απόφαση, το σχέδιο της κάτοψης που εγκρίθηκε θα πρέπει να επισυναφθεί στα πρακτικά της Γενικής Συνέλευσης, υπογραφόμενο από την πλειοψηφία των συνιδιοκτητών που συμφώνησαν και θα φυλάσσεται από το διαχειριστή του κτιρίου, ο οποίος υποχρεούται να αναρτήσει αντίγραφό του στον πίνακα ανακοινώσεων της πολυκατοικίας.
7. Οι διατάξεις αυτές δεν θα έχουν εφαρμογή στις πολυκατοικίες στις οποίες το σύνολο της επιφανείας του δώματος (συμπεριλαμβανομένων και της επιφανείας των κεραμοσκεπών στις οποίες θα μπορούσαν να τοποθετηθούν τέτοια συστήματα με ασφάλεια) έχει ήδη κατανεμηθεί από την αρχική πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας στους συνιδιοκτήτες για εγκατάσταση ηλιακών θερμοσιφώνων.
8. Οι συνιδιοκτήτες που σύμφωνα με τον κανονισμό του κτιρίου διαθέτουν στην αποκλειστική χρήση τους, κοινόκτητους χώρους του κτιρίου (συνήθως ολόκληρο ή τμήμα του δώματος) δικαιούνται σε τοποθέτηση σε αυτούς κάθε είδους εγκαταστάσεων και συστημάτων εξοικονόμησης ενέργειας χωρίς να απαιτείται οποιαδήποτε απόφαση της Γενικής Συνέλευσης των συνιδιοκτητών του κτιρίου.

Στη διάθεσή σας για κάθε διευκρίνιση και συνεργασία.

Για το Διοικητικό Συμβούλιο

Ο Πρόεδρος
Στράτος Παραδιάς
Δικηγόρος Α.Π.

Ο Ενεργειακός Σύμβουλος
Δρ. Απόστολος Ευθυμιάδης
Ηλεκτρολόγος Μηχανολόγος ΕΜΠ

Ο Γενικός Γραμματέας
Τάσος Βάππας
Δικηγόρος Α.Π. – υ.Δ.Ν.

Δημοσιεύτηκε στον Οδηγό του Πολίτη (https://www.odigostoupoliti.eu)